새해 바뀌는 부동산제도, 소득기준 DSR 모르면 잔금대출 '아웃'

(세종=영산강닷컴) 정문찬 기자 = 새해엔 소득기준 총부채원리금상환비율(DSR)이 잔금대출까지 적용돼 기존 대출이 과다할 경우 대출이 막힐 가능성이 높아진다. 통합형 공공임대주택의 다자녀 기준이 3자녀에서 2자녀로 완화돼 입주 기회가 확대된다.

2일 부동산R114와 업계에 따르면 새해에 바뀌는 부동산 관련 제도 중 가장 중요한 것은 차주 단위 DSR규제 2·3단계가 조기 도입이다.

차주별 DSR은 모든 부채의 연간 원리금 상환액이 연 소득에서 차지하는 비율이다. 특히 DSR은 종전 주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율을 따지는 주택담보대출비율(LTV)보다 깐깐하게 책정된다.

DSR은 대출받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 책정하기 때문이다. 쉽게 말해 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 산출해 LTV보다 대출 가능 금액이 크게 줄어들 수밖에 없는 구조다.

특히 올해부터는 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등을 합한 총대출액이 2억원을 넘으면 차주별 DSR 규제를 적용한다. 여기에 7월부터는 총 대출액 한도가 1억원으로 늘어난다.

다만 강화된 DSR 적용은 올해 신규 대출 신청분부터 적용된다. 기존 대출도 회수되지 않는다.

새해 입주자모집공고 분부터는 잔금대출도 DSR 규제에 포함한다. 대신 분양주택 중도금대출이나 재건축·재개발 주택 이주비 대출 및 추가분담금 중도금대출, 분양 오피스텔 중도금대출 전세자금대출 등은 DSR 계산 시 제외된다.

올해부터는 제2금융권 DSR 기준도 60%에서 50%로 강화된다. 주택담보대출의 분할 상환 목표치도 73.8%에서 80%로 올라간다.

고가 상가겸용주택의 양도소득세 비과세 혜택도 축소된다. 올해부터 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 부분만 양도소득세 비과세 혜택과 80% 장기보유특별공제가 적용된다.

수도권 도시지역 중 주거·상업·공업지역은 주택 정착 면적의 3배, 수도권 녹지지역은 5배까지만 비과세 혜택이 주어진다.

7월부터는 지역가입자의 건강보험료를 산정할 때 대통령령으로 정한 기준 이하의 주택을 실거주 목적으로 매입하거나 임차를 위해 받은 대출금은 제외될 예정이다.

이를테면 공시가격 5억원(대출금 2억원) 아파트는 5억원의 60%인 3억원을 과세표준으로 해 지역 건보료를 산출한다.

이 경우 지난해 기준 건보료는 13만7220원이지만 7월 기준으론 대출금 2억원을 제외한 1억원만 과세표준액으로 정해지기 때문에 지역 건보료는 8만8450원으로 약 36% 줄어든다.

통합 공공임대주택 다자녀 기준은 3자녀에서 2자녀로 바뀐다. 매입임대주택은 보증금 전액 또는 최대 50%까지 완화되고 전세 임대료는 자녀 수에 따라 인하된다.

이밖에 무주택 청년에게 월세 20만원을 1년 동안 지원해주는 '청년 월세 지원 사업'이 올해부터 3년 동안 진행된다. 지원 대상 청년은 독립 거주 무주택 청년으로, 본인 소득이 중위소득 60% 이하이면서 원가구 소득이 중위소득 100% 이하여야 한다.

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영산강닷컴 정문찬기자

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